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規制や制限

注文住宅に関わる規制や制限

注文住宅は施主の理想やこだわりを詰め込める家ですが、実際に注文住宅を建てようとした場合、周辺の住環境との関係や地域特性とのバランス、住宅の安全性などに関する法律・条例についても意識しておかなければなりません。

注文住宅建築を含めた不動産建設では、土地(用途地域)ごとに色々な規制や制限が設けられており、それらの条件に合致した内容でなければ建築が認められることもありません。

注文住宅を建てる対象エリアの規制や制限については、インターネットで確認できるものもありますが、素人にとってややこしい内容もあり、正確な情報を取得しておくためにも注文住宅会社や市区町村の担当課にきちんと相談してみることが大切です。

また、後々のリフォームのことなども考え、現在の状況だけでなく将来的な可能性についても確認するようにしてください。

用途地域制度

建築基準法では、土地を使う目的に応じて12の地域制限を設けていて、それぞれに適した建物しか建てられません。家を建てられない地域もありますので、基礎知識として知っておきましょう。

  1. 第一種低層住居専用地域:最大でも3階建てまでの住宅を建てる地域です。ビルなどの高層建築物は建てられません。
  2. 第二種低層住居専用地域:第一種に加えて、小学校と中学校、床面積が150m²以下のお店を建てられます。
  3. 第一種中高層住居専用地域:マンションなどの中高層住宅や病院、床面積500m²以下の店舗を建てる地域です。
  4. 第二種中高層住居専用地域:第一種に加えて大学や床面積1,500m²以下のお店、事務所も建てることができます。
  5. 第一種住居地域:住宅の環境を優先する地域です。3,000m²以下の店舗や事務所、ホテルも建つ可能性がありす。
  6. 第二種住居地域:第一種に加えてパチンコ屋やカラオケなどの娯楽施設も建つ可能性があります。
  7. 準住居地域:道路に接する地域で、ガソリンスタンドなどの自動車関連と住宅が建てられます。
  8. 近隣商業地域:日用品や食料など、毎日の買い物をこなすための地域です。店舗に加えて小規模工場も建てることができます。
  9. 商業地域:銀行や百貨店といった大型商業施設も建てられる地域です。住宅に加えて工場も建つ可能性があります。
  10. 準工業地域:工場などがメインの地域で、環境汚染の可能性が高い工場以外は建てられます。
  11. 工業地域:制限なく工場を建てられます。地域内に住宅・お店も建てられます。
  12. 工業専用地域:工場のみの地域です。住宅などは一切建てられません。

市街化調整区域

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき市街化を抑制する区域の事を指します。郊外の農業エリアや山村エリアに多く、家を建てる場合は、知事の開発許可を得る必要があります。

宇都宮市内でも、条例で定められた条件をクリアすることで住居の建築が許可されていましたが、2020年の4月1日をもって条例が廃止されることが決まりました。これによって市街地エリアを離れた郊外に家を建てることができなくなり、土地価格が大幅に下落する可能性も。

条例を廃止した背景としては、宇都宮市が人口密度を高めた効率の良いコンパクトシティを目指していることが挙げられます。大都市から離れた中山間地域では過疎化と高齢化が加速していて、生活インフラの維持が難しくなっています。人口を一部のエリアにまとめれば、道路や水道などの維持費やバスなどの交通インフラ整備の負担が軽減するというわけです。

宇都宮市の郊外エリアに家を建てる予定の方は、条例廃止前に早めに動いた方がいいかもしれませんね。

建築基準法第22条指定区域

建築基準法第22条で指定されている区域では、屋根や外壁など延焼の恐れがある部分を準防火性能にする必要があります。使える材料や工法に制限があり、希望のデザインによっては実現が難しい場合があります。

宇都宮市は全域が指定されているので、こだわりのデザインがある方は、特に注意しましょう。

防火規制

それぞれのエリアには、防火地域・準防火地域・建築基準法22条区域といった、防火規制に関連した条件が設定されており、建築する不動産の規模や建築資材に対して規制や制限が設けられていることもあります。

防火規制は建築コストや設計内容へ大きく影響する可能性がある上、地域ごとに独自の条件が設定されていることもあり、事前の確認が必須です。

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